Эксперт Кабаков рассказал, на что россиянам обратить внимание при покупке жилья Поделиться
В марте выдачи жилищных кредитов восстановились после небольшого падения в феврале, вызванного модификацией «Семейной ипотеки». По итогам первого месяца весны объем выданных ссуд на покупку квартир в России достиг 230 млн рублей, что на 9,7% больше, чем феврале, и на 37,2% — чем годом ранее. Ключевым драйвером остается первичный рынок. Однако за этими цифрами скрывается сложный выбор миллионов граждан.
Фото: Олег Макаров
тестовый баннер под заглавное изображение
Как россияне относятся к ипотеке сегодня, при высоких ставках, и на что стоит обращать внимание при покупке жилья в кредит, «МК» рассказал директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.
— Рынок сейчас находится в переходной фазе после охлаждения: это уже не рост, но и не падение, а скорее затяжная пауза с перераспределением сил в пользу покупателя. Ключевой фактор — высокая, но постепенно снижающаяся ипотечная ставка, из-за чего формируется отложенный спрос: многие готовы покупать, но предпочитают ждать более дешевых денег. На этом фоне цены формально выглядят стабильными, однако в реальных сделках все чаще проявляется скрытое снижение через скидки и торг, особенно на вторичном рынке, где давление выше из-за конкуренции и ограниченного спроса.
При этом говорить о каком-то обвале оснований нет: рынок удерживается за счет инфляции, себестоимости строительства и ограниченного предложения в отдельных сегментах, прежде всего, в новостройках. В итоге складывается неоднородная картина, где первичный рынок выглядит устойчивее, а вторичный постепенно уступает, и сделки происходят только там, где продавец готов адаптироваться к новой реальности. Главная логика проста: рынок полностью зависит от динамики ставок, и до их заметного снижения он останется в состоянии стагнации с точечными движениями, предоставляя покупателю больше возможностей для переговоров, но не гарантируя существенного удешевления жилья.
— Недавно мы провели исследование среди более чем 500 человек, чтобы понять, как россияне относятся к ипотеке, покупке жилья и инвестициям в недвижимость в текущих экономических реалиях. Цифры получились показательными: 64% считают ипотеку полезным инструментом или уже её выплачивают, 67% рассматривают недвижимость как способ приумножить капитал, но при этом почти 40% откладывают решение из-за высоких ставок.
— Разброс отражает не столько раскол, сколько разные жизненные обстоятельства и отношение к долговой нагрузке. Треть опрошенных видит в ипотеке рабочий финансовый инструмент, почти столько же признаёт её единственным способом улучшить жилищные условия, а 16% уже находятся в процессе выплат. При этом 23% принципиально против ипотеки, то есть, долгосрочного жилищного кредита вообще.
Интересно, что среди тех, кто реально планирует покупку в ближайшие 1–2 года, почти половина прямо говорит: без ипотеки просто не обойтись. То есть, для большинства это не выбор, а осознанная необходимость. Скептики же часто либо уже имеют жильё, либо предпочитают иные пути накопления капитала. Это нормальная картина для зрелого рынка: люди взвешивают риски, переплату и личные приоритеты, а не слепо следуют тренду «нужно брать жильё, на длинной дистанции это точно будет выгодно», который пропагандируют многие финансовые блогеры.
— Наш опрос показал, что 37% граждан в таком случае подумают о других активах, 35% будут копить деньги, и лишь 16% уйдут в аренду.
— Это важный сигнал. Люди не готовы просто «снимать и ждать» или менять город — они предпочитают действовать. Совокупные 72% выберут либо накопления, либо альтернативные активы. С одной стороны, это подтверждает сильную установку на собственность: аренда воспринимается как временная мера, а не долгосрочная стратегия. С другой — рост доли тех, кто рассмотрит инвестиции в другие инструменты, свидетельствует о постепенном взрослении финансовой культуры в России.
Но важно понимать: просто «откладывать под подушкой» крупные суммы денег в условиях инфляции — это гарантированное обесценивание. Поэтому я всегда рекомендую направлять сбережения в ликвидные инструменты: облигации, фонды денежного рынка, дивидендные акции или вклады, если их ставки обгоняют инфляцию. Деньги должны работать, даже если вы пока не готовы к покупке собственных «квадратных метров».
— В целом да, что говорит о крайне высокой важности именно собственной квартиры. Треть граждан, как показало исследование, откажется от крупных трат, почти каждый третий согласится на более долгий срок кредита, четверть — на менее престижный район.
— Готовность идти на уступки — признак реализма, но здесь критически важна математика. Отказ от отпуска или машины на пару лет — это управляемый компромисс, который не ломает бюджет. А вот увеличение срока кредита часто маскирует реальную переплату: при высоких ставках дополнительные 5–10 лет могут удвоить итоговую стоимость квартиры для заёмщика.
Менее престижный район или меньшая площадь жилья допустимы, если вы понимаете особенности ликвидности выбранного варианта: такую квартиру потом будет сложнее продать или сдать.
— Мой совет: не гонитесь за «идеальным» вариантом в ущерб финансовой устойчивости. Компромисс должен быть экономически оправдан, а не эмоционально удобен. И всегда считайте не ежемесячный платёж, а полную стоимость владения.
— Ну, тут в настроениях наблюдается разброс. Более трети граждан (38%) не возьмут ипотеку при ставках выше 15%, а почти каждый пятый (18% опрошенных) — при 25%. При этом почти 60% «убеждённых противников» не изменят решение даже при низких ставках. Остальные готовы рассмотреть ипотеку только при ставке 5% и ниже.
— Цифры отражают высокую чувствительность соотечественников к стоимости денег. Ставка в 15% действительно стала психологическим барьером для многих, а 25% — абсолютный стоп-фактор. Ожидание «идеальных» 5% в текущей макроэкономической реальности, к сожалению, маловероятно в обозримой перспективе.
Но тут важно разделять две стратегии. Если вы покупаете квартиру для жизни и готовы зафиксировать расходы на долгий срок — ждать смысла нет, особенно если цены на жильё продолжают расти, а арендные ставки съедают бюджет. Если же рассматриваете ипотеку как инвестицию — да, математика должна сходиться: доходность от сдачи или роста стоимости должна перекрывать ставку по кредиту. В любом случае, стоит изучать программы с господдержкой, фиксированными ставками на старте или возможностью рефинансирования, когда цикл ключевой ставки пойдёт вниз.
— В целом, две трети граждан (67%) в России всё еще рассматривают недвижимость как инструмент для приумножения капитала, а треть уже владеет инвестиционными объектами или активно готовится к покупке. Доверие к вложениям в «квадратные метры» сохраняется, и это закономерно: недвижимость — актив осязаемый, понятный и исторически защищающий от инфляции.
Но «тихая гавань» — понятие условное. У этого актива есть свои издержки: высокий порог входа, низкая ликвидность, необходимость обслуживания, налоги и риски переплаты на пике рынка.
В опросе среди причин отказа от инвестиций как раз фигурируют такие причины, как «сложно быстро продать», «требует постоянного внимания» и «есть другие активы с большей доходностью». Поэтому я всегда говорю: недвижимость должна быть частью диверсифицированного портфеля, а не его основой. 10–20% капитала в реальных активах — это разумно. Всё остальное лучше распределять между инструментами с разной ликвидностью, доходностью и риском. Не кладите все яйца в одну корзину, даже если она кажется очень надёжной.
— Страхи обоснованы, но управляемы. Вторичный рынок действительно требует большей экспертизы. Первое правило — не экономить на проверке. Юридическая чистота проверяется через выписки из ЕГРН, историю переходов прав, проверку на обременения, долги по ЖКХ и судебные дела. Техническое состояние — только независимый строительный осмотр, а не слова продавца или красивые фото в объявлении.
Риски продавца минимизируются безопасными расчетами: аккредитив, эскроу-счёт или расчет через банк, а не наличные варианты «из рук в руки». И да, услуги профильного юриста и проверенного специалиста — это не статья расходов, а страховка от потерь, которые могут исчисляться миллионами. На рынке много прозрачных сделок, но «доверяй, но проверяй» здесь работает буквально.
— Не ищите идеальных условий — их не существует. Чётко определите цель: вы покупаете недвижимость для жизни, для сдачи или для перепродажи? Для жизни — считайте комфортную ежемесячную нагрузку, не превышающую 30–35% дохода, и фиксируйте ставку. Для инвестиций — считайте чистую доходность с учётом всех издержек, налогов, простоев и возможной коррекции цен.
И всегда диверсифицируйте: не связывайте всё с одним активом, даже таким надёжным, как квартира. Если ипотека кажется неподъёмной — начните с накоплений и консервативных инструментов. Если ставки вырастут — рынок адаптируется, появятся новые программы. Главное — действовать осознанно, а не под давлением эмоций или маркетинга. Финансовая свобода начинается с контроля над своими решениями, а не с погони за чужими сценариями.
